Analicemos hoy el modelo de negocio de la promoción inmobiliaria tradicional.

Si nos paramos a pensar en el modelo de negocio inmobiliario, no tiene ni pies ni cabeza la poca evolución que ha tenido a lo largo del tiempo. Mientras que otros productos y mercados van adaptando sus modelos de negocio a la demanda del mercado, en la promoción inmobiliaria prácticamente se siguen haciendo las cosas de la misma manera (centrándonos en la promoción en suelo urbano finalista, dejando a un lado la “innovación” que se ha producido en el sector a base de “rentabilizar” suelo por urbanizar).
A grandes rasgos:

  • Un promotor detecta un suelo en el que puede ser interesante construir y vender viviendas. Los motivos varios: es barato, está bien ubicado, tiene perspectivas de aumento de valor, se puede hacer un proyecto interesante, hay demanda y fácil venta,… Normalmente, después de hacer estudios preliminares y de empezar a buscar financiación, acaba cerrando el acuerdo de compraventa sobre el solar.
  • El promotor encarga un proyecto a un equipo técnico, que con más o menos indicaciones del promotor acerca de las necesidades del mercado (con más o menos base científica), y/o con más o menos gusto arquitectónico, acaba redactando. Dicho proyecto ya fija las características que luego van a tener las viviendas que se pongan a la venta.
  • El promotor, con la financiación del banco concedida, adelanta el coste del suelo, el coste de los proyectos y licencias, y contrata la construcción con una empresa constructora.
  • Con esa empresa constructora cierra una memoria de calidades, en base a la posible demanda del mercado hacia el que va dirigida la vivienda. La constructora debe obtener también la oportuna financiación, por el desfase entre sus costes de ejecución, y el momento de cobro del promotor. Por supuesto, el promotor, vía la financiación concedida, paga la construcción del edificio.
  • Cuando todo está construido, entonces las viviendas están preparadas para la venta. El usuario final, que está encantado con la vivienda que le han hecho, acuerda la compra de la vivienda, asumiendo la financiación que lleva asociada, liberando al promotor de sus compromisos financieros y generándole entonces el flujo de caja que le hace ganar dinero.

 

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Todo este modelo, genera una serie de costes y plusvalías en cada una de sus fases que componen el precio final de la vivienda y el beneficio empresarial del promotor.
Durante la llamada burbuja inmobiliaria, este proceso inflacionó el sector de forma exagerada, con los precios de la vivienda en continuo crecimiento, pero empezando por los precios de adquisición del suelo, cuyos propietarios, casi sin hacer nada, vieron como tenían la gallina de los huevos de oro ya que su valor iba creciendo por momentos.
Por otro lado, desde el punto de vista de la construcción, la gran perspectiva de demanda, generó una tremenda estructura empresarial muy atomizada, que alimentaba la subcontratación de trabajos de forma escalonada, restando márgenes a los precios hasta llegar al que realmente ejecutaba los trabajos a precios realmente ajustados. Todo ello a costa de mano de obra poco cualificada, a trabajos valorados por debajo de su coste real, y por tanto ejecutados con muy poco cariño, y escatimando en todo lo posible. En consecuencia, una pérdida notable en la calidad del producto final. Pero también, y no menos importante, una serie de malas prácticas profesionales y una pérdida de valores éticos en los negocios, en ambos casos alarmante.
Desde el punto de vista del usuario, la mayoría de las veces acababa adquiriendo un producto final que no cumplía exactamente con todas sus necesidades, que muy posiblemente no cubría todas sus expectativas, y que muchas veces no cumplía con las calidades acordadas, o más aún, con defectos constructivos que el propio modelo no se encargaba de corregir.
Todo este negocio, que conforme se reflexiona da escalofríos. Ha “funcionado” mientras las cosas han ido bien. Todo se vendía a su debido tiempo, había financiación de sobra tanto para los impulsores del negocio como para quién lo construía, y para los compradores finales. Pero de golpe la oferta inmobiliaria supera con creces a la demanda (un gran porcentaje de la demanda previa, era demanda inversora especulativa), la capacidad de financiación de las empresas involucradas en la cadena se ve mermada, y las ventas caen en picado. Una confluencia de variables que generan una cascada de impagos entre promotores-constructores-bancos, que incluso salpican a compradores finales que no reciben la vivienda comprada. Promociones terminadas vacías, que a saber cuándo se venderán, obras a medio construir que a saber si se acabaran, y un sector económico en ruina. Por último, un sector bancario que sin ganas de asumir pérdidas, absorben un stock de obra financiada impagada, que los convierten en las mayores inmobiliarias del país.

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Pero desde todos los puntos de vista es un modelo perverso:

  • El promotor asume el riesgo de una gran inversión y financiación en un producto que puede no tener venta.
  • El modelo de construcción, en el campo de la promoción estándar, no siempre valora la obra bien hecha, puesto que prima la cadena de subcontratación y la escalada de costes a la baja.
  • Desde el punto de vista del usuario, no se puede considerar un usuario satisfecho, puesto que no siempre obtiene una vivienda que dé respuesta a sus necesidades.

Pienso que los nuevos modelos de promoción que sea posible desarrollar pueden tener su interés en el mercado, principalmente de gente que no encuentra la vivienda que quiere en el stock de vivienda existente, y que necesita otra cosa para una de las grandes inversiones de su vida.

En esa necesidad es donde COHABITARE quiere impulsar su propuesta. Si buscas vivienda y quieres algo diferente COHABITARE tiene algo para ti. Desde COHABITARE aseguramos que los resultados también son diferentes y tremendamente satisfactorios.

 

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